【案情】

 房屋所有权证登记的房产所有人不是实际出资购房人，发生纠纷后，该房屋的所有权如何认定处理？近日，融安县人民法院审理了这样一起确认房屋所有权纠纷案件，依法判决确认争议房屋的所有权归实际出资购房人所有。

原告罗某和赖某系夫妻关系，被告是两原告的儿子。2002年8月7日，罗某以儿子的名义与某商品房开发公司签订一份《商品房购销合同》，约定购买该公司开发建设位于融安县城综合批发市场6-2A-10#号房屋一套（包括住房和门面），购房款总价值为67046元，以银行按揭贷款方式给付房款，签订合同时交购房款首付金额23400元，商品房开发公司协助罗某以其儿子的名义于2002年11月27日在银行办理贷款40000元。2002年11月6日，交房时罗某将购房款余额4038元交清，该房屋实际购房款总额为67438元。2002年10月29日，房产管理部门颁发房屋所有权证书，该房屋登记在罗某的儿子名下。商品房开发公司用该房屋所有权证办理了银行按揭贷款手续，该房屋的所有收款收据均载明缴款人为罗某的儿子，但涉及购买该房屋的所有手续的原件一直由罗某夫妇持有和保管。

办理房屋按揭贷款手续后，从2002年12月开始，每月偿还给银行的本金和利息均是罗某从自己的工资卡银行账户取出现金直接存入以其儿子名字开办的银行扣款存折内。2011年11月21日，罗某的儿子向银行提前还清了尚欠贷款本息共计6249.74元后将房屋所有权证取回持有。

商品房开发公司交房后，该房屋一直由罗某夫妇管理使用，房屋内的家具均是罗某夫妇购置。罗某的儿子取回房屋所有权证后，认为是其弟放置家具在该房屋内，遂于2012年7月12日向法院起诉要求其弟排除妨害，将家具搬出房屋。案件在审理过程中，当确认是罗某夫妇放置的家具后，罗某的儿子撤回起诉，又把罗某夫妇告上法庭。罗某夫妇认为该房屋是自己出资购买的，应当属于自己所有，遂于2012年9月28日向法院起诉，要求依法确认该房屋的权属。

法院开庭审理时，罗某的儿子提出，房屋是其出资购买，而且登记在其名下，理所当然归其所有。

法院审理后认为，罗某在购房时已近60周岁，按规定无法办理银行按揭贷款购房手续，罗某以其儿子的名义办理一系列购房手续，符合常理，商品房开发公司也无异议，所有的购房手续及缴费凭据都由罗某夫妇保管持有，房屋交付后一直由罗某夫妇管理使用，虽然房屋所有权登记在罗某的儿子名下，但购房过程及房屋使用现状足以证明罗某夫妇才是涉案房屋的真正所有权人。罗某的儿子主张涉案房屋是其出资购买，从购房出资情况看，没有确凿的证据证实其提出的主张。仅凭涉案房屋登记在罗某的儿子名下并持有房屋所有权证，以及罗某的儿子偿还部分购房贷款本息的事实，不能认定罗某的儿子是涉案房屋的真正所有权人。据此，法院依法判决确认位于融安县城综合批发市场6-2A-10#号房屋（包括住房和门面）归罗某夫妇所有。

【法理评析】

根据我国《物权法》的规定，国家对房屋等不动产都实行统一登记制度，对房屋进行买卖、过户、抵押等行为都必须经过房产管理部门的登记才能对他人产生效力。在认定房屋的所有权时，往往只需要看房产管理部门颁发的房屋所有权证登记的名字即可，一般无需知道买房时的具体出资情况。因此，在没有任何纠纷的情形下，即使房屋所有权证上写明的所有人没有出资的，仍然会被认为是该房屋产权的所有人。这是一般的处理原则。当房屋产权所有人与实际出资购房人不一致，发生权属争议的情形下，对该房产如何认定处理？按照一般的处理原则不能轻易认定下结论，除了要审查房屋所有权证外，还要考虑以下因素并结合双方提供的证据效力进行综合判断分析：1、房屋所有权的取得是否合法。财产所有权的取得，民法理论上一般分为原始取得和传来取得。原始取得的形式有：劳动生产、天然孳息、国家没收犯罪分子的财产、国家接受无主财产。传来取得的形式有：通过某种民事法律行为从原来的所有权人处取得所有权，如合同关系、赠与关系、交换关系、分家析产等；通过继承从原来的所有权人（被继承人）处取得所有权，如法定继承、遗嘱继承、遗赠等；还有添附、加工、混同等方式。2、当事人之间是否有特别约定。有书面约定的，原则上按照约定处理。如果没有特别约定的，就根据法律规定处理。这种约定生效的前提条件必须是合法，不得损害国家利益、集体利益和他人的合法权益。3、购房出资情况。4、房屋管理使用现状。5、当事人之间是否存在其他法律关系，如委托关系、共有关系。6、诉讼主体问题，从程序方面考虑是否遗漏必须参加诉讼的当事人。

就本案而言，涉案房屋是罗某以其儿子名义与商品房开发公司签订合同购买的，洽谈购房达成合意、办理购房的所有手续、支付购房首付款、偿还银行按揭贷款本息等民事行为，都是罗某实施的，所有的购房手续及缴费凭据等原始材料都由罗某夫妇保管持有，房屋交付后一直由罗某夫妇管理使用，而罗某的儿子只偿还一部分贷款本息，持有房屋所有权证，登记产权人是罗某的儿子，根据民事诉讼证据规则“高度盖然性”标准分析判断，罗某持有的证据证明力明显大于其儿子持有的证据证明力，应当认定涉案房屋是由罗某夫妇出资购买，故法院依法确认该房屋归罗某夫妇所有。

 广西融安县人民法院江世金  供稿

责任编辑：赖萍静

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