购买预售商品房过程中，因房屋未交付，不具备办理房本条件，在办理房本前，存在开发企业一房多卖或抵押查封风险。二手房买卖过程中，由于买方需分期付款等原因暂无法完成过户情况下，同样存在卖方一房二卖、先卖后抵等风险。

那么如何才能有效规避以上风险？申请办理预告登记就是一种有效手段。《中华人民共和国民法典》第221条规定，当事人签订房屋买卖协议或者签订其它不动产物权协议,为保障将来实现物权，按照约定可向不动产登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记具体有哪些法律效力？

预告登记具有排他性效力。办理预告登记后，能够对抗第三人，以防止他人取得不动产权利的可能，防止转让人一房多卖及将不动产抵押风险。例如，甲乙双方签订商品房买卖合同后，向登记机构申请办理预告登记，若甲将不动产再次出售或抵押给他人，也无法对抗之前已经预告登记取得不动产权利的优先权。

预告登记具有追及效力。追及效力是指将来的不动产无论转让给谁，或者被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，均有权向不动产实际占有人追及或者通过处分不动产获得收益优先偿还债务的权利。

预告登记具有破产保护效力。预告登记的权利已经物权化，享有优先于一般债权的效力。即当不动产权利人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力。

预告登记与合同网签备案又有什么区别？

部分购房群众认为，商品房只要进行了合同备案，就能防止开发企业“一房两卖”，以后也会取得房屋所有权，没有必要办理预告登记。其实，合同备案仅表明销售行为已纳入行政监管，是一种行政管理措施，但不属于权利登记，而预告登记是一种权利登记类型，预告登记的实质作用在于限制所有权人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。在不动产交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权效力，即使卖方存在一物二卖等处分行为，按照《中华人民共和国民法典》，该处分行为应无效，从而为购房人最终取得房屋所有权起到重要的法律保障。